Valorisation du vignoble en français « Le French Paradoxe »

De ce travail quotidien, il ressort un constat évident : le French paradoxe du vignoble, qui concerne le prix du foncier.

En effet, le vignoble en France a la particularité de présenter à quelques kilomètres de distance les vignes les plus chères ou les moins chères du monde.

Le foncier le plus cher du monde

De toute évidence, la Bourgogne (de la Côte de Nuit à la Côte de Beaune), écrin de diamant, peut largement revendiquer le titre de vignoble le plus cher du monde.

Le vignoble se monnaie telle une œuvre d’art.

·       Clos de Tart, grand cru monopole racheté par François PINAULT en 2017 à 250 M€ pour 7.5 ha

·       Il en est de même lorsque LVMH a mis la main sur Clos des Lambrays, pépite de la Côte de Nuit à plus de 100 M€ pour seulement 8 ha.

VIGNOBLE = ŒUVRE D’ART

LEONARD DE VINCI – Salvator Mundi

Top 10: 100 à 380 M€

Le tableau ci-dessous (Panel des belles appellations) est édifiant : en 30 ans, le prix du foncier des grandes appellations a été multiplié par 10.

VALEUR MOYENNE, PANEL D’APPELLATIONS PRESTIGIEUSES (€ / HA)

A l’exception de la Champagne, selon les secteurs et les quartiers, les écarts de prix peuvent atteindre 50%. Ce tableau n’intègre pas les grands crus classés de Bordeaux, ni les prestigieux Clos Bourguignons qui sont hors marchés.

A l’opposé du marché Bourguignon mais à seulement quelques centaines de km, certaines parcelles de Beaujolais génériques se négocient entre 5 000 et 10 000 € / ha.

Paradoxal ?

Non, c’est tout simplement le French Paradoxe, la rareté et la convoitise d’un côté et une appellation dont le marché historique du Beaujolais nouveau est en très fort recul.

Le foncier le moins cher du monde

C’est le marché des vignes en appellations génériques, IGP et vins de table.

Ce vignoble représente 80% des surfaces en France : Bordeaux générique, Bordeaux supérieur, Côtes et 1ère côtes de Bordeaux, AOC générique du Languedoc, Corbières et Minervois, Côtes du Rhône générique et Côtes du Rhône Villages, Beaujolais, Muscadet, IGP, Vin de Table.

Singulièrement depuis 20 ans, ce sont environ plus de 560 000 ha (80% du vignoble) qui se négocient entre 15 000 et 20 000 €/ha (cf. tableau).

Alors que les grandes appellations ont vu leur prix se multiplier par 10, le prix du foncier « générique » n’a pris que 20% en 30 ans.

VALEUR DU FONCIER GÉNÉRIQUE (€/HA)

Prix à l’hectare pour du vignoble en bon état (dépréciation jusqu’à 30 % pour du vignoble de qualité médiocre)

** Simulation établie sur la croissance des 10 dernières années

Le prix du foncier en France est un iceberg.

• 80% des vignes sont comme nous l’avons vu financièrement très accessibles avec un prix stable et les 20% restant, correspondent à la partie émergente qui implose financièrement avec ses fleurons, étiquettes emblématiques, grands crus classés en Gironde, clos mythique en Bourgogne, appellations intimistes des Côtes du Rhône Nord (Cornas, Hermitage, Côte Rôtie) ou généreuses des Côtes du Rhône Sud (Châteauneuf du Pape).

• La croissance n’est certainement pas terminée pour cette catégorie qui depuis 2000 a vu ses prix multipliés par 10 pour certains. Ce marché est boosté tant par les investisseurs français producteurs ou non de vins, que par de riches familles britanniques, américaines ou asiatiques (les investisseurs de demain) œnophiles dans l’âme.

Perspectives

• Poursuite de l’inflation des prix sur les grandes appellations

• Impact du changement climatique sur le prix du foncier, importance de l’irrigation

• Prépondérance des vins bios dont création d’une cotation « Vignoble Bio »

• L’Asie : La Chine va être le premier pays producteur et consommateur au monde

Les fonciers atypiques

• La Champagne, un produit financier

Vignoble sous contrôle des grandes Marques et des Financiers

Le foncier en Champagne est à part, car véritable « produits financiers » inféodé par les grandes marques. Les vignes en Champagne n’offrent pas le triptyque d’Epinal : Le vignoble, le chai et le château. C’est un vignoble « sous contrat », des grandes maisons via des baux ruraux.

C’est une rare appellation où il y a peu de grands écarts de prix (à l’exception de la zone de Côte des Blancs).

• Le Rosé de Provence : Boum du foncier

En 2000, le rosé était « cigale », aujourd’hui véritable tsunami, il séduit le monde et devient le seul produit à offrir une croissance de consommation à 2 chiffres. Résultat en 5 ans, le prix de foncier a triplé flirtant les 100 000 €/ha.

• Les vignobles « hors-jeu »

Les vins doux, Sauterne, Muscats, Rivesaltes, Quart de Chaumes … Ces vins magnifiques nécessitant labeur et exigence « sortent » du marché, la faute à une consommation qui se dégrade continuellement. La conséquence est implacable, des reculs de valeurs de plus de 50% s’enregistrent pour certaines appellations.

• Le Languedoc Roussillon en total restructuration

Plus grand vignoble de la planète dans les années 1980 avec plus de 400 000 ha, le Languedoc, avec une restructuration profonde, a diminué sa surface de plus de 50%.

L’émergence est là : 70% du vignoble est irrigable, le bio se développe à outrance (20% des surfaces), et des terroirs s’identifient tel le Pic Saint Loup qui se négocie à plus de 60 000 €, / ha, une grande première pour le Languedoc Roussillon.

• Les Bordeaux et les investisseurs chinois

140 domaines battent pavillon chinois à Bordeaux, du jamais vu, alors que le reste de la France compte seulement 10 propriétés asiatiques.

L’impact sur le foncier reste relativement neutre car les investisseurs chinois sont accès sur les appellations génériques, hors champ de spéculation.