Quelles sont les étapes de transaction d’un domaine viticole ?
Acheter un domaine viticole est pour certain le rêve d’une vie. C’est un projet qui se prépare en amont et qui prend en compte divers paramètres dont le prix, la qualité des vignes et des équipements techniques, régularité de la production du vignoble, la constance des marchés et la réalité de la clientèle. Nos différentes propriétés à la vente offrent le choix à l’acheteur de s’orienter en fonction de son projet viticole : outil de production, oenotourisme, événementiel, gîtes ou chambre d’hôte, hobby vineyard…
La spécificité et la technicité d’acquisition d’un domaine viticole en France sont telles que l’intervention d’un agent spécialisé est aujourd’hui indispensable. 50% du travail des consultants est consacré à valider le bien vendu (l’état des vignes, la certitude du classement AOP, le prix des vins du domaine, superviser les interventions des experts agréés et participer aux réunions avec les juristes et fiscalistes.
De nombreux paramètres sont à contrôler et à vérifier afin de rédiger le compromis de vente qui engage les deux parties à mener la transaction à son terme. C’est un « avant-contrat » qui vient avant l’acte définitif qui scelle ensuite la vente de façon définitive chez le notaire.
Dans le cadre d’une vente d’un domaine viticole, de nombreux éléments sont à prendre en compte.
Bien s’entourer pour acheter un domaine viticole
Une transaction, du compromis à la signature des actes, dure entre 4 et 6 mois.
La simple demande d’autorisation d’exploiter exige un délai d’environ quatre mois. Ce délai est utilisé par VINEA TRANSACTION pour réaliser ou diriger les expertises obligatoires et divers contrôle dont certains sont à réaliser avant la signature de tout compromis.
La transaction doit être formalisée par les intervenants qualifiés ayant tous leur domaine de compétence respectif.
Notaire, avocat, expert-comptable, banquier doivent vérifier et valider entre autre : les titres de propriété, la levée des hypothèques et autres privilèges, les notifications aux organismes bénéficiant d’un droit de préemption (SAFER, commune, conservatoire du littoral…), les servitudes passives et actives, les comptes et bilans annuels, les garanties de passif et d’actif (en cas de cession de parts sociales de société, situation fréquente dans le milieu viticole), la levée des conditions suspensives et conditions particulières. Le prix de vente doit également être affecté entre la bastide, le chai et le vignoble car les conditions d’amortissement sont très différentes et des spécificités existent selon les propriétés viticoles, les AOC.
Tout ce travail de mise en forme et de vérification est de plus en plus précis et l’ensemble des intervenants professionnels de la vente doivent travailler de concert dans l’intérêt du vendeur et de l’acheteur.
Les composantes tangibles d’un domaine viticole
Les bâtiments
Le bâti doit faire l’objet de différents audits et permet d’avoir accès à des informations essentielles sur l’état général du bien immobilier. Ces expertises immobilières obligatoires sont établies par un diagnostiqueur certifié et doivent être annexées au compromis de vente
Sans être exhaustif, les principaux points suivants sont à vérifier : :
- Etat Amiante
- Constat risque d’exposition au plomb
- Etat parasitaire
- Etat des risques naturels et technologiques
- DPE
- Etat de l’installation intérieur d’électricité
- Etat de l’installation intérieur de GAZ
- Contrôle assainissement non collectif
- Piscine…
La réglementation étant de plus en plus stricte, tout manquement peut entraîner l’annulation de la vente ou conduire à une action en révision du prix.
Egalement, au gré du temps, les bâtiments des domaines viticoles sont régulièrement agrandis, modifiés et ce dans le respect ou non-respect d’un permis de construire ou du PLU. Ce point est donc à vérifier.
Le vignoble
Le vignoble de l’Hérault ou le vignoble du Gard en Languedoc ou de la Provence, des vignobles Bordelais ou de la Bourgogne, les réalités par régions viticoles sont très différentes.
La fiche d’encépagement doit être à jour et certifiée par les services des douanes via le casier viticole qui recense les plantations. Le certificat de l’INAO confirme le classement des vignes en AOP.
Les vignes à la vente peuvent être très différentes sur une même propriété viticole. Certaines vignes peuvent produire du vin à l’excès et d’autres être en sous-production viticole récurrente.
Un relevé GPS permet un contrôle métrique des surfaces et vérifie avant la vente la surface réellement plantée en vigne. Ce document n’a pas de valeur juridique.
Enfin, un état des lieux sur l’état sanitaire du vignoble (mildiou, flavescence dorée…) doit être préalablement effectué à la vente.
Cave de vinification
Lors de la vente d’un domaine viticole, il est essentiel de vérifier la conformité des installations viticoles car certaines peuvent être vétustes et anciennes. La réglementation relative à l’élaboration des vins, aux équipements et conditions de travail est stricte et complète.
Parmi les différents points à contrôler, nous retrouvons la conformité du retraitement des effluents et les analyses biologiques concernant la présence ou non de Chloroanisoles.
Matériel de cave et de culture
Lorsqu’il y a reprise du matériel, une liste aussi exhaustive que possible est à établir mentionnant l’état (bon ou mauvais) et les éventuels nantissements, gages, leasings pouvant exister.
Les éléments intangibles d’un domaine viticole.
Fonds de commerce et marques
Pour Vinea Transaction, ce paramètre est le plus délicat à apprécier car il est sujet de négociation dans l‘évaluation de la valeur globale du bien. Affecter une valeur concernant la notoriété du domaine lors d’une vente est toujours aléatoire.
Il est par ailleurs essentiel de vérifier la bonne protection des marques cédées (INPI et site internet)
Les différentes structures juridiques d’un domaine viticole
Deux schémas apparaissent selon si la société est détenue par une personne physique ou morale :
- Société détenue en nom propre
Les actifs de l’exploitation viticole appartiennent en nom personnel à un ou plusieurs propriétaires ou en indivision. L’acquisition se fera sous forme de cession d’actifs.
- Société détenue par une personne morale
Ici, les actifs sont logés dans une ou plusieurs sociétés :
- Une seule structure porte à la fois la propriété et l’exploitation (GFA exploitant, SCEA ou SARL propriétaire exploitante).
- Une structure porte les actifs fonciers type SCI, GFA avec mise en valeur par une société d’exploitation type SCEA, SARL… via un bail à long terme.
- Certaines vignes à la vente sont détenues par des GFV investisseurs et patrimoniaux.
L’acquisition se fera alors par une cession parts sociales de société.
Plus-value et fiscalité
Rien n’est plus complexe que l’étude des plus-values et de la fiscalité dans le cadre de la vente d’une propriété viticole. De façon succincte, il est à retenir que dans les évaluations et la répartition du prix entre les différents actifs cédés, les intérêts du cédant divergent de ceux de l’acquéreur. Face à ce constat, il est fondamental que vendeurs et acheteurs sollicitent avec anticipation leur notaire, avocat (conseil juridique) et expert-comptable pour optimiser fiscalement la transaction.
Les stocks et avances aux cultures
Les stocks de vin à racheter
Les volumes en stocks de vin restent également délicats à certifier étant donné que peu de caves disposent d’un épalement de leurs cuves.
Un état qualitatif et quantitatif des stocks vracs et bouteilles doit être réalisé. Le vin étant un produit vivant il est nécessaire d’effectuer des analyses spécifiques (brettanomyces, ochrotoxine…). Une expertise et des dégustations contradictoires des vins sécurisent à la fois l’acheteur et le vendeur et clarifie l’opération.
Il faut également faire l’inventaire des stocks de matières sèches et de produits phytosanitaires.
Avances aux cultures
L’avance aux cultures correspond aux frais engagés par le cédant en vue de la levée de la future récolte qui sera au bénéfice de l’acquéreur. En corollaire à la reprise des stocks, un chiffrage des avances aux cultures s’impose.
La réglementation lors de l’acquisition d’une propriété viticole
La Safer (Société d’Aménagement Foncier et Etablissement Rural)
C’est une société d’économie mixte. Sous réserve de la modification de la réglementation actuelle, sont préemptables tous les biens ruraux en nom propre ou société (si cession de plus de 51% des parts). Le délai d’instruction est de 2 mois.
L’autorisation d’exploiter
L’autorisation d’exploiter est validée auprès de la DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer) suivant un passage en commission du dossier. Le délai est de 4 mois après le dépôt du dossier par LRAR.
Il n’y a pas d’obligation en matière de diplôme sauf pour les jeunes agriculteurs.
Origine des fonds
En tant qu’agence immobilière nous devons veiller à l’origine des fonds de l’acquéreur. La procédure TRACFIN a été mise en place afin de lutter et de prévenir le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Le personnel
Le rachat d’un domaine passe par la reprise des contrats notamment de travail (code du travail). Un état aussi précis que possible doit être constitué mentionnant l’ancienneté des salariés, la qualification, la rémunération et les avantages en nature conformément à la convention collective.
Il est important qu’au jour de la vente, les relations avec les salariés soient à jour (rémunérations, primes, congés payés, congés maladies) et tout risque de contentieux aux Prud’hommes clairement annoncé.
En conclusion
La transaction ne se limite pas à de simples visites et accord sur le prix des vignes. L’ensemble de ces différents paramètres démontrent l’importance de bien être accompagné et garantissent la réussite du projet de cession ou d’acquisition. Ce schéma résume bien les différentes composantes qui entre en jeux lors de la cession de propriétés viticoles ou vignobles.
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