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Préparer sa transaction

Une transaction préparée, c’est une transaction réussie

Pour le vendeur, la transaction représente la séparation d’une partie souvent significative de son patrimoine donc de son capital. Une vente bien réalisée doit être une vente sans litige et doit se préparer. Ainsi, dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, la législation impose au vendeur de fournir des Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Voici ci-dessous une liste regroupant les diagnostics obligatoires lors d’une transaction immobilière :

DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET ENVIRONNEMENTAUX
  • Gaz
    • Bien concerné : Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans
    • Elément à contrôler : Etat des appareils fixes et des tuyauteries
    • Validité : 3 ans.
    • Commentaire : Conformément aux dispositions de l’article L 134-6 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans doit être précédée d’un diagnostic de cette installation. Le document devra avoir été établi moins de trois ans avant la date de l’acte.
  • Electricité
    • Bien concerné : Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans
    • Elément à contrôler : Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation
    • Validité : 3 ans
    • Commentaires : Un état informatif de l’installation intérieure privative d’électricité, lors de la vente de biens immobiliers à usage en tout ou partie d’habitation, doit, lorsque cette installation a plus de quinze ans, être annexé à l’avant-contrat ou à défaut à l’acte de vente.
  • Assainissement
    • Bien concerné : Immeuble d’habitation non raccordé au réseau collectif d’égout
    • Elément à contrôler : Contrôle en vigueur au 1er janvier 2013
    • Commentaire : Les conditions de raccordement au réseau d’assainissement communal doivent être parfaitement définies.
  • Amiante
    • Bien concerné : Immeuble (permis de construire antérieure au 1er juillet 1997)
    • Eléments à contrôler : Parois verticales intérieures, enduits, planchers, faux-plafonds, canalisation
    • Validité : Illimitée
    • Commentaire : L’article 1334-13, premier alinéa du Code de la santé publique, commande au vendeur de faire établir un état constatant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, état à annexer à l’avant-contrat et à la vente.
  • Plomb
    • Bien concerné : Immeuble d’habitation (permis de construire antérieure au 1 janviers 1949)
    • Eléments à contrôler : Peintures
    • Validité : Illimitée ou un an si constat positif
  • Termites
    • Bien concerné : Immeuble situé dans une zone délimitée par le préfet
    • Eléments à contrôler : Immeuble bâti ou non
    • Validité : 6 mois
    • Commentaire : Dès lors qu’un immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone contaminée ou susceptible de l’être par les termites, un rapport préalable est à établir.
  • Performance énergétique
    • Bien concerné : Immeuble équipé d’une installation de chauffage
    • Eléments à contrôler : Consommation et émission de gaz à effet de serre
    • Validité : 10 ans
    • Commentaire : Un diagnostic de performance énergétique doit être établi, conformément aux dispositions des articles L 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
  • Audit énergétique :
    • Bien concerné : Cette loi concerne pour l’instant les logements classés en « F » ou « G » dans les DPE.
    • Eléments à contrôler : Cet audit obligatoire sera réalisé en complément du DPE. Son but est de prévoir des propositions de travaux à réaliser afin d’améliorer le classement au niveau du DPE.
    • Validité : La durée de validité de l’audit énergétique est de 5 ans.
    • Commentaire : L’audit énergétique vous propose différents scénarios de travaux, pour une rénovation en une ou plusieurs étapes, afin de permettre l’amélioration significative de la performance énergétique et environnementale de votre logement et, ainsi, réaliser d’importantes économies d’énergie.

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES RÉGLEMENTATION GÉNÉRALE

Les dispositions de l’article L 125-5 du Code de l’environnement sont ci-après littéralement rapportées :

  1. Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.
  2. Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
  3. Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
  4. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. »
LUTTE CONTRE LE SATURNISME

Tout bien ayant été construit avant le 1er Janvier 1949 et étant affecté à usage d’habitation, entre dans le champ d’application des dispositions de l’article L 1334-6 du Code de la santé publique.

INSECTES XYLOPHAGES

Vrilles, vrillettes, capricornes autant d’insectes qui peuvent être nuisibles pour les bois et charpentes. Pour les vieilles bâtisses, une expertise préalable à l’achat est préconisée.

Pour toutes informations ou précisions complémentaires, les consultants de Vinea Transaction sont à votre disposition : info@vineatransaction.com

LEXIQUE DE LA TRANSACTION

Un lexique spécifique très utile pour tout vendeur : cliquez-ici

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