Qui achète des domaines viticoles ?

En plus de 25 ans d’activité, nous avons rencontré toutes les origines possibles et imaginables d’investisseurs dans les vignobles : informaticien, concessionnaires automobiles, brasseur, musicien, chimiste, sportif, chef d’entreprise, startup, négociants en vin…

statue de molière dans un jardin

On estime que 70 % des investisseurs dans les propriétés viticoles à la vente sont français et 3 % d’origine étrangère. Parmi ces derniers, on trouve une majorité d’Européens (60 %), suivis d’Américains, de Chinois, Russes et autres nationalités.

Chez les Français, nous identifions plusieurs profils d’investisseurs :

Les professionnels du vin

Aujourd’hui, les professionnels du vin sont de plus en plus nombreux à investir dans le vignoble, toutes régions viticoles confondues. Ce sont essentiellement des producteurs-négociants ayant besoin de s’agrandir et des négociants-producteurs à la recherche de sourcing. Ils représentent la majorité des acheteurs, soit 40 %. Ce phénomène est porté par les grandes maisons (Castel, Grands Chais de France) et par le petit négoce qualitatif.

En parallèle, la nouvelle génération de vignerons-négociants est également dans cette dynamique et procède à des achats significatifs de domaines viticoles, tels la famille Lurton à Bordeaux, les Vignobles Bonfils et Gérard Bertrand dans le Sud.

La problématique du sourcing : les maisons de négoce sont confrontées plus particulièrement ces dernières années à la régulation de leurs achats en vin. Les faibles récoltes peuvent provoquer des turbulences sur les cours des vins et les qualités, et, de fait, de nombreuses sociétés se positionnent sur l’achat de vignobles.

La nécessité de peaufiner son image : être vigneron apporte une réelle légitimité. Certaines maisons de négoce ont besoin de valoriser leur image et de montrer leur savoir-faire en tant que propriétaire vigneron, d’où l’achat de domaines ou châteaux avec de grandes structures d’hébergement avec chambres, grand salon pour l’œnotourisme.

Rendre consistants les actifs et rentabiliser les investissements. Une maison de négoce dispose de stocks (variables) et d’actifs essentiellement incorporels (clientèle,

Marque, …). La détention d’un vignoble avec château leur permet une réelle capitalisation de haut de bilans quel que soit la région viticole : Bordeaux, Bourgogne, …

Répondre aux besoins du marché : dans certains cas, les vignerons dont le domaine présentent une taille insuffisante ne peuvent pas honorer les besoins du marché. La solution : acheter des vignes et faire du négoce en sus de l’activité vigneronne.

Il s’avère que toutes les régions viticoles sont recherchées mais principalement les domaines viticoles à vendre à Bordeaux et son vignoble ainsi que le vignoble du Sud de la France, le Languedoc, les Côtes du Rhône et la Provence.

Les non professionnels du vin :

Les chefs d’entreprise et « faux retraités retirés des affaires » :

Ces derniers ont cédé leur société, ils sont à la recherche d’un nouveau challenge ; ils souhaitent à la fois défiscaliser et profiter d’un lieu de vie idyllique. Ils représentent 20 % des investisseurs.

Très souvent néophytes, ces chefs d’entreprises ou commerçants qui ont cédés leur activité souhaitent réaliser une reconversion professionnelle en alliant patrimoine et qualité de vie. Leur rêve, faire du vin, en assurer la vente et vivre dans une maison de vigneron de préférence en AOC.

Un grand nombre d’industriels ou chefs d’entreprise qui se trouve trop jeunes pour prendre une retraite méritée, investissent dans le vignoble en optimisant une triple problématique fiscale : l’IFI, la donation et la limitation de la plus-value liée à la cession de leur activité d’origine

Les œnophiles :

Les œnophiles sont toujours présents. Bien que disposant de moyens financiers variables et présentant des âges différents, ils s’investissent généralement sur un même concept : les petits domaines à fort potentiel œnologique. Ils représentent 20 % des investisseurs.

Les commerçants et hôteliers :

L’œnotourisme est depuis quelques années un marché qui a le vent en poupe, notamment chez les commerçants et les hôteliers, qui voient dans les domaines viticoles français un énorme potentiel. Ils représentent 20 % des acheteurs. Ils investissent dans toutes les régions viticoles et visitent plusieurs domaines viticoles à vendre avant de se décider.

En conclusion différents groupes aux origines et motivations très variés sont illustrés et résumés par le tableau ci-après.

Chaque année sur les 800 000 ha que représente le vignoble français, près de 20 000 ha changent de propriétaires.

Les investisseurs étrangers

D’après une étude de Vinea Transaction en 2015, les acheteurs étrangers détiennent 2 % du vignoble français, un chiffre que l’on aurait pu imaginer plus élevé.

Cependant, les disparités régionales sont fortes. Bordeaux et l’arc méditerranéen concentrent 90 % des investissements étrangers tandis que la pénétration est très limitée en Bourgogne-Beaujolais et en Val de Loire. Elle est même nulle concernant la vente de domaines viticoles dans le nord de la Vallée du Rhône.

Qui sont les investisseurs étrangers ?

Trente nationalités ont été répertoriées, avec un noyau dur de sept qui représentent 87 % des acquisitions. Sur les sept régions étudiées, les Britanniques arrivent en tête six fois. Dans l’ensemble, le marché est « traditionnel », les Britanniques et les frontaliers francophones, belges ou suisses, dominent. Allemands et Néerlandais complètent le groupe, auxquels il convient de rajouter les Américains. La vraie surprise réside dans la présence significative des Chinois mais qui concentrent leurs investissements dans la seule région de Bordeaux.

Les investisseurs étrangers dans le vignoble français

Bordeaux et l’arc méditerranéen concentrent 89 % des investissements étrangers en nombre et 94% en surface.

Cependant, aujourd’hui on constate un ralentissement des investisseurs étrangers.

« Les Chinois » ralentissent leur investissement
La forte baisse des étrangers s’explique par le retrait des investisseurs historiques: les Britanniques. (Crise économique et immobilière de 2008 et BREXIT de 2019)

Et demain qui seront les nouveaux investisseurs ?

Loin d’être une mode, il apparaît clairement que les investissements issus de ces acheteurs vont se poursuivre et s’inscrire dans le temps. Cette tendance est notamment liée à l’évolution structurelle du marché, de plus en plus volumétrique. Il impose, de fait, aux opérateurs de se reformater pour pouvoir répondre à la demande et rester dans la course.

Aujourd’hui, trois tendances se dessinent aussi bien en France qu’au niveau mondial :

Les hobby vineyards :

A ne pas confondre avec les vins de garage, ces petites propriétés conjuguent lieu de vie et hobby wine. C’est le plaisir de détenir une belle maison avec une réserve foncière de 10 hectares et un petit vignoble de 2 à 4 hectares. Le projet est de bien vivre, de faire du vin pour les amis et de soigner son image via les réseaux sociaux. L’approche se concentre sur des petites surfaces en AOC à vendre offrant une véritable configuration de domaine viticole.

Les domaines multi activités :

L’acquisition de ce type de propriétés va donner l’occasion aux investisseurs de se diversifier à travers d’autres activités que le vin (l’œnotourisme ou les « Resorts » à vocation nature, vin et santé).

Les propriétés semi-industrielles :

Ce terme est loin d’être péjoratif, et ce concept résulte des stratégies des vignobles du

Nouveau Monde. Ce type de développement est d’ores et déjà en cours pour certaines maisons (exemple : les Grands Chais de France, dont le vignoble s’étend sur 1 800 hectares en Languedoc notamment en Herault et Bordeaux). Les concepts où se conjuguent propriétés au pluriel et concept family (la famille Perrin de Beaucastel, propriétaire d’une quinzaine de domaines en Côtes du Rhône, ou Bernard Magrez, propriétaire de trente propriétés dans les vignobles français notamment sur Bordeaux et étrangers). Il s’agit, pour ces deux derniers groupes, d’atteindre une taille stratégique en vue de compléter et d’enrichir leur gamme, de développer leurs ventes, de sécuriser leurs approvisionnements

et la qualité de leurs vins.

Acquérir une propriété viticole est un rêve que vous souhaitez réaliser, mais quels avantages présente cet investissement atypique ? Comment aborder la recherche, le financement, la rénovation de l’habitation, de la cave et du vignoble, quel type de société créer, comment compenser ses lacunes techniques ? Le réseau Vinea Transaction est là pour répondre à vos questions et trouver des solutions rapides et efficaces pour vous aider à concrétiser votre projet en toute sérénité.

Réussir intelligemment une reconversion professionnelle en proposant un lieu de vie d’exception, un investissement sûr et un outil de travail performant, telle est la vocation des agences et prestataires du réseau Vinea Transaction.

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